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Förderung nach § 7h,i
Besteuerung von Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen:1. Einleitung
Die zentrumsnahe Lage der Gebäude in einem förmlich ausgewiesenen Sanierungsgebieten ist ein gewichtiges Kriterium bei einer Kaufentscheidung. Zusätzlich kann der Eigentümer eines solchen Objektes unter bestimmten Voraussetzungen verschiedene steuerrechtliche Fördermöglichkeiten in Anspruch nehmen. Wird das Gebäude zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtete § 21 EStG verwendet, kann der Eigentümer erhöhte Abschreibungen von jährlich 9 % auf Herstellungskosten für Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen in Anspruch nehmen. Anfallende Erhaltungsaufwendungen, die grundsätzlich sofort als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehbar sind, können auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden. Wird das Gebäude im förmlich ausgewiesenen Sanierungsgebiet zu eigenen Wohnzwecken genutzt, können Herstellungskosten für Baumaßnahmen sowie Erhaltungsaufwendungen auf zehn Jahre in Höhe von 9 % verteilt wie Sonderausgaben ab-gezogen werden. Die Inanspruchnahme dieser steuerlichen Vergünstigungen hängt davon ab, dass die Baumaßnahmen vor Beginn mit der Gemeinde durch Sanierungsvertrag festgelegt wird. Die zuständige Behörde, die Gemeinde, hat eine Bescheinigung über die durchgeführte Sanierung und die Erforderlichkeit der Baumaßnahmen zu erteilen, die grundsätzlich für den Steuerpflichtigen und das Finanzamt bindend ist, ( Grundlagenbescheid § 175 AO )2. Erhöhte Abschreibungen
2.1 Grundsatz
Dienen Immobilien der Einkunftserzielung, so können die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten für das Gebäude grundsätzlich linear oder degressiv abgeschrieben werden (§ 7 Abs. 4 und 5 EStG). Für Gebäude, die in einem förmlich ausgewiesenen Sanierungsgebiet oder in einem städtebaulichen Entwicklungsbereich liegen und die der Einkunftserzielung dienen, kann der Eigentümer die erhöhte Abschreibung gem. § 7 h EStG in Anspruch nehmen. Nach dieser Vorschrift können jeweils bis zu 9 % der Herstellungs- oder Anschaffungskosten für Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen für die ersten 8 Jahre abgesetzt werden. Für weitere 4 Jahre reduziert sich der Absetzungsbetrag auf 7 % . Die Baumaßnahmen müssen jedoch nach Art und Umfang nach § 177 BauGB durchgeführt werden ( § 7 h Abs. 1 S. 1 EStG ) und vor Beginn mit der Gemeinde durch Vertrag beschlossen sein.
2.2 Begünstigte Objekte
Das Gebäude muss in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich im Inland belegen sein. Aufwendungen für Maßnahmen an Gebäuden in anderen Gebieten, z.B. Stadt- und Dorferneuerungsmaßnahmen im Rahmen von Landesprogrammen ohne Anwendung des Besonderen Städtebaurechts des BauGB, sind nicht begünstigt. Sanierungsgebiete werden durch Beschluss der Gemeinde in der Form einer Sanierungsatzung nach § 142 BauGB förmlich festgelegt. Städtebauliche Entwicklungsbereiche können durch gemeindliche Satzung förmlich festgelegt.2.3 Begünstigte Aufwendungen
Zu den begünstigten Aufwendungen zählen die Herstellungskosten einer Baumaßnahme oder die Anschaffungskosten, soweit diese nach dem rechtwirksamen Abschluss eines obligatorischen Erwerbsvertrags oder eines gleichstehenden Rechtsaktes durchgeführt worden sind, für eine Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahme i.S. des § 177 BauGB. Außerdem Maßnahmen, zu deren Durchführung sich der Eigentümer gegenüber der Gemeinde verpflichtet hat und die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes dienen, das wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll, durchgeführt worden sind, und dass die Maßnahmen den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Sanierung § 136 BauGB oder Entwicklung § 165 BauGB entsprechen. Bescheinigungsfähig sind auch Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen i.S.d. § 177 BauGB, die aufgrund einer vor Beginn der Baumaßnahme abgeschlossenen vertraglichen Vereinbarung zwischen Eigentümer und Gemeinde durchgeführt worden sind. Bei der vertraglichen Vereinbarung kann sich die Gemeinde der Antragsunterlagen zur Genehmigung nach § 144 Abs. 1 BauGB bedienen. Die fehlende vertragliche Vereinbarung kann nicht durch die Erteilung einer Baugenehmigung oder den Genehmigungsbescheid nach § 145 BauGB ersetzt werden. Entsteht durch die Baumaßnahme ein steuerrechtlich selbständiges Wirtschaftgut z.B. eine getrennt von Gebäude errichtete Tiefgarage oder Außenanlage ( Straßenzufahrten, Hofbefestigung, Grün- und Gartenanlage), sind die Aufwendungen grundsätzlich nicht nach § 7 h EStG begünstigt. Die Prüfung, ob ein selbständiges Wirtschaftsgut entstanden ist, obliegt den Finanzbehörden.2.3.1 Modernisierung
Durch Modernisierung zu beseitigende Missstände liegen nach § 177 Abs. 2 BauGB insbesondere vor, wenn das Gebäude nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht. Die Obergrenze für bauliche Anforderungen bilden die Ziele und Zwecke der Sanierung ( § 136 i.V.m. § 140 Nr. 3 BauGB )oder Entwicklung ( § 165 Abs. 3 BauGB ), die Vorschriften der Bay. Bauordnung und andere öffentlich-rechtliche Vorschriften über Mindestanforderungen an die Bauausführung und Gebäudeausstattung. Nicht jedes Zurückbleiben hinter den heutigen Anforderungen begründet dabei einen Missstand. Den Maßstab für den bescheinigungsfähigen erforderlichen Umfang der Modernisierung bilden die von der Gemeinde der Gesamtmaßnahme zugrunde gelegten Ziele und Zwecke der Sanierung oder Entwicklung, z.B. die Sicherung und Stärkung der vorhandenen Wohnfunktion in einem Stadtgebiet durch Erhaltung von preiswertem Wohnraum. Maßnahmen die über diese Anforderungen der Sanierung und Entwicklung hinausgehen, sind nicht begünstigt, z.B. Luxusmodernisierung.2.3.2 Instandsetzung
Durch Instandsetzung zu behebende Mängel i.S.d. § 177 BauGB liegen vor, wenn durch nachträgliche Verschlechterung des Gebäudes ( z.B. Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkung Dritter ) insbesondere- dies bestimmungsgemäße Nutzung des Gebäudes nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird,
- das Gebäude nach seiner äußeren Beschaffenheit das Straßen- oder Ortsbild nicht nur unerheblich beeinträchtigt oder
- das Gebäude erneuerungsbedürftig ist und wegen seiner städtebaulichen , insbesondere geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung erhalten bleiben soll. Dafür ist nicht erforderlich, das es sich um ein Baudenkmal Art. 1 Abs. 2 oder 3 DschG handelt.
2.3.3 Wiedererrichtung eines Gebäudes
Der Abbau und die anschließende Wiedererrichtung des Gebäudes unter weitest gehender Wiederverwendung der alten Bauteile ( z.B. Teile der Fachwerkkonstruktion und Dachdeckung ) ist nur dann eine bescheinigungsfähige Sanierungsmaßnahme i.S.d. § 177 BauGB i.V.m. § 7 h EStG, wenn diese Rekonstruktion aus bautechnischen, sicherheitstechnischen oder wirtschaftlichen Gründen geboten ist. Die Wiedererrichtung eins Gebäudes nach historischem Vorbild nach Abriss oder Wiederaufbau eines zerstörten Gebäudes ( Baulücke ) § 16 2.WbauG sind keine bescheinigungsfähigen Aufwendungen nach § 7 H EStG.2.5 Dauer und Höhe der Abschreibungen
Sind die Voraussetzungen für die in Anspruchnahme der erhöhte Absetzung nach § 7 h EStG erfüllt, kann der Steuerpflichtige im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren bis zu 9 % der Aufwendungen und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 % der Aufwendungen der Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen i.S. de. § 177 BauGB absetzen. Die erhöhten Absetzungen können nur in Anspruch genommen werden, soweit die HK oder AK durch Zuschüsse aus Sanierungs- oder Entwicklungsmitteln nicht gedeckt sind. Die Afa ist vorzunehmen, sobald ein Wirtschaftsgut angeschafft oder hergestellt ist. Die erhöhte Abschreibung ist im Jahr der Fertigstellung erstmals anzusetzen, Abnahme des Baus. Die Höhe der begünstigten Aufwendungen für Modernisierung- oder Instandhaltung sind von der Gemeinde zu bescheinigen.2.6 Bescheinigung der Gemeinde
2.6.1 Bescheinigungsverfahren
Die Bescheinigung kann für ein Gebäude oder Gebäudeteil, die selbständig unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume erteilt werden. Die Bescheinigung muss schriftlich vom Eigentümer beantragt werden.2.6.2 Überprüfung im Rahmen des Bescheinigungsverfahrens
Das Bescheinigungsverfahren umfass nach R 83a Abs. 4 EStR die Prüfung,- ob das Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet belegen ist
- ob Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen i.S.d. § 7 h Abs. 1 S. 1 EStG oder andere Maßnahmen i.S.d. § 7 h Abs. 1 S. 2 EStG durchgeführt worden sind,
- in welcher Höhe Aufwendungen, welche die Voraussetzungen des Buchstabens b erfüllen, angefallen sind
- inwieweit Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln durch eine für Sanierungsgebiete oder städtebauliche Entwicklungsbereiche zuständige Behörde bewilligt worden sind oder bewilligt werden.
- stammt die vorgelegte Bescheinigung von der zuständigen Behörde
- sind die Aufwendungen wie Sonderausgaben nach § 10 f EStG zu berücksichtigen
- sind die bescheinigten Aufwendungen steuerrechtlich dem Gebäude i.S.d. § 7 h EStG zuzuordnen
- in welchem Veranlagungszeitraum die erhöhte Absetzung in Anspruch genommen werden kann